Нотариус: оформление купли-продажи земельного участка с домом.
Сделки купли-продажи участков земли оформляются по той же схеме, что и прочие сделки. Но есть особенности, которые нельзя оставлять без внимания.
Законодательство РФ предусматривает обязательное участие нотариуса, если:
- продается долевая собственность объекта;
- законным владельцем является несовершеннолетний;
- имущество принадлежит недееспособному лицу.
В прочих случаях договор можно оформлять в произвольной форме. Но юристы не рекомендуют игнорировать нотариальное удостоверение сделок.
Существующие риски.
Сделки при участии земельных участков всегда сопровождаются рисками, особенно для покупателя. Дело в том, что недобросовестные реализаторы могут провернуть схемы, в результате которых договор будет признан ничтожным. В результате покупатель потеряет приобретенное имущество, а деньги ему никто не вернет.
Отсутствие нотариального удостоверения влечет за собой следующие риски:
- Несоблюдение порядка при составлении договора с последующим оспариванием через суд. Нотариус проведет проверку текста и внесет правки, чтобы договор полностью отвечал законодательным нормам.
- Приобретение имущества без кадастровой разметки. Это одна из самых распространенных мошеннических схем: покупатель подписывает липовые документы из кадастрового реестра, и только спустя некоторое время выясняет, что купил участок, не оформленный должным образом. Обращаясь к нотариусу, заказчик может рассчитывать на проверку чистоты объекта, что исключает заключение подобных сделок.
- Невозможность самостоятельно зарегистрировать права собственности. Все договоры регистрируются нотариально либо при участии других уполномоченных инстанций.
- Совершение подозрительных сделок. Нотариус выполняет важную функцию — он поясняет сторонам сделки все правовые последствия. Если присутствуют малейшие сомнения в чистоте намерений контрагента, рекомендуем предложить привлечение нотариуса.
- Неоправданные расходы за юридическую поддержку. По факту, нотариус оказывает те же услуги, что и юрист. Для заключения сделки купли-продажи земли с домом не обязательно обращаться к юристам, которые берут гораздо больше денег за свои услуги.
Справка! Требование об оформлении имущественных прав на приобретаемый объект следует указывать в самом договоре. Если партнер не согласен с этим пунктом и всячески отговаривает вас от привлечения нотариуса, стоит усомниться в чистоте его намерений.
Что нужно знать о процедурах с земельными участками?
Есть определенные моменты, характерные для сделок купли-продажи долей земельных участков.
Они диктуют особенности и специфику составления договоров:
- кадастр. Основной документ. Какие-либо операции с землей могут проводиться только при условии, что в государственном кадастровом реестре имеется запись об этом участке. Пошлины рассчитываются на основании кадастровой стоимости;
- межевание. Речь идет о процедуре, суть которой заключается в определении фактических границ земли. Эта операция должна проводиться перед совершением сделки. Покупка объекта без установленных границ может привести к серьезным проблемам с соседями, вплоть до судебных разбирательств;
- постройки. Как правило, если на земельном участке находится строение, оно продается вместе с ним. Исключением могут быть ситуации, когда строение является собственностью владельца по сервитуту и пр. Если же на участке находится объект, принадлежащий определенному лицу, это лицо имеет привилегированное право купить участок. Если здание продается, вместе с ним продается и прилегающая земельная площадь.
Продажа долей.
Нотариусы рекомендуют обратить внимание на проведение операций при участии долей. Дело в том, что такие сделки происходят по индивидуальной схеме.
Условия сделок:
- идеальные доли продаже не подлежат. Если объект принадлежит нескольким собственникам, распоряжаться долями можно только после межевания. Нужно перевести доли в фактические границы. Межевание не должно нарушать доступа к выделенным долям;
- если объект интересует нескольких потенциальных покупателей, необходимо установить порядок использования земли. Опять же, можно ограничиться межеванием или выделением долей, а также можно составить договор о совместном использовании. Для этого составляются дополнительные документы, требующие нотариального удостоверения;
- что касается правовой стороны вопроса, доля участка земли является более автономной по сравнению с долей в квартире. Владелец отмежеванной доли земли вправе продать свою собственность без каких-либо ограничений;
- в рамках разделения земельных участков каждой доле присваивается кадастровый паспорт и прочая сопутствующая документация.\
Нотариальные услуги.
Статистика показывает, что клиенты не до конца осознают роль нотариуса. Полномочия нотариуса не ограничиваются удостоверением документов.
Нотариальные действия позволяют реализовать множество операций:
- составление текста договора. Договор может быть составлен как по стандартному образцу, так и по индивидуальным пожеланиям клиента;
- извлечение сведений из государственных реестров (например, кадастра и Росреестра);
- оценка правовых характеристик объекта для выявления любых отягощений и пр. Также нотариус выполняет проверку для исключения вмешательства третьих лиц;
- регистрация операции. Для передачи прав в рамках договора и приобретения им юридической значимости необходимо внести информацию в государственные реестры. Это также входит в список полномочий нотариуса.
Ценообразование.
Стоимость включает:
- госпошлину (зависит от стоимости реализуемого объекта);
- тарификацию;
- правовые и технические работы.
Чем больше земельный участок, тем больше придется заплатить за его оформление. В некоторых случаях потребуется привлечение оценочных компаний для определения кадастровой и рыночной стоимости земельного участка и дома. Это нужно для расчета размера государственной пошлины.
Перед оформлением сделок с недвижимостью рекомендуем обратиться к нотариусу за консультацией, чтобы исключить всевозможные риски.
